Rent Agreement Rules: "माझ्या घरात भाडेकरू अनेक वर्षे राहिला, तर तो घरावर ताबा सांगेल का?" हा प्रश्न मुंबई, पुण्यासारख्या मोठ्या शहरांतील प्रत्येक घरमालकाला सतावत असतो. याच भीतीपोटी अनेकदा दरवर्षी भाडेकरू बदलले जातात. सोशल मीडियावर 'प्रतिकूल ताबा' (Adverse Possession) या कायद्याचा दाखला देऊन अनेक दावे केले जातात. मात्र, भारतीय कायदा याबाबतीत अत्यंत स्पष्ट आहे. भाडेकरू तिथे कितीही वर्षे राहिला, तरी तो सहजासहजी घराचा मालक होऊ शकत नाही. त्यासाठी काही विशिष्ट कायदेशीर अटींची पूर्तता होणे आवश्यक असते.
काय आहे 'प्रतिकूल ताबा' (Adverse Possession) कायदा?
कायद्यातील तरतुदीनुसार, जर एखादी व्यक्ती एखाद्या मालमत्तेवर सलग 12 वर्षे कोणताही अडथळा न येता वास्तव्यास असेल आणि मूळ मालकाने त्या पूर्ण काळात कोणताही आक्षेप घेतला नसेल, तर ती व्यक्ती मालकी हक्कासाठी दावा करू शकते. परंतु, हा नियम सर्वसाधारण भाडेकरूंच्या बाबतीत लागू होणे तांत्रिकदृष्ट्या अतिशय कठीण असते. कारण भाडेकरू हा मालकाच्या संमतीने आणि कायदेशीर कराराने त्या घरात राहत असतो, जो 'प्रतिकूल ताबा' ठरवण्यासाठी मोठा अडथळा असतो.
भाडेकरू मालकी हक्क कधी सांगू शकतो?
दिल्ली उच्च न्यायालयाचे वकील प्रेम जोशी यांच्या माहितीनुसार, काही विशिष्ट आणि दुर्मिळ परिस्थितींमध्येच असा दावा केला जाऊ शकतो. जर मालमत्तेचा मूळ मालक कोण आहे हे कोणालाच माहिती नसेल (मालक अज्ञात असल्यास), किंवा भाडेकरू तिथे राहत आहे पण तो अनेक वर्षांपासून भाडे देत नाहीये आणि मालकानेही त्याला भाडे मागितले नाही किंवा बाहेर काढण्याचा प्रयत्न केला नाही, तर अशा स्थितीत धोका निर्माण होऊ शकतो. कोणत्याही कायदेशीर कराराशिवाय सलग 12 वर्षे अखंड ताबा असेल, तरच मालकी हक्काचा प्रश्न उद्भवू शकतो.
भाडेकरू 'मालक' का होऊ शकत नाही? सर्वोच्च न्यायालयाचे मत
सर्वोच्च न्यायालयाच्या विविध निकालांनुसार, एकदा एखादी व्यक्ती 'भाडेकरू' म्हणून घरात प्रवेश करते, तेव्हा तिचा कायदेशीर दर्जा नेहमी भाडेकरूच राहतो. भाडेकरू हा 'भाडे करारा' (Rent Agreement) द्वारे घरात राहतो, याचा अर्थ तो मालकाच्या लेखी संमतीने तिथे आहे. जोपर्यंत मालक आणि भाडेकरू यांच्यात भाड्याचे व्यवहार सुरू असतात, तोपर्यंत 'प्रतिकूल ताबा' सिद्ध करता येत नाही. मग ती व्यक्ती तिथे 20 किंवा 50 वर्षे राहिली, तरी ती कायदेशीर अर्थाने मालक होऊ शकत नाही.
घरमालकांसाठी सुरक्षिततेच्या टिप्स: मालमत्ता अशी ठेवा सुरक्षित
तुमची मालमत्ता कायदेशीर कचाट्यातून वाचवण्यासाठी काही खबरदारी घेणे आवश्यक आहे. नेहमी लेखी आणि नोंदणीकृत भाडे करारच करा. दर 11 महिन्यांनी किंवा ठराविक काळानंतर कराराचे रीतसर नूतनीकरण करण्यास विसरू नका. भाड्याचे व्यवहार शक्यतो बँकेद्वारे करा किंवा त्याची पावती द्या, ज्यामुळे ती व्यक्ती 'भाडेकरू' असल्याचे कायदेशीर पुरावे तुमच्याकडे राहतील. तसेच, घराचा मालमत्ता कर आणि इतर बिले नेहमी स्वतःच्या नावाने वेळेवर भरा, जेणेकरून मालकी हक्कावर कोणताही प्रश्न निर्माण होणार नाही.
